Không thu quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà

Mới đây, hàng trăm khách hàng mua nhà tại một dự án tại quận 2, TPHCM đã kéo tới trụ sở chủ đầu tư để biểu tình sau khi ròng rã chờ đợi 3-4 năm trời mà không có nhà ở. Tại dự án này, hầu hết khách hàng đều đã đóng được 80%, thậm chí 102% (bao gồm cả 2% phí bảo trì).

Anh T.P.T, khách hàng tại một dự án này cho hay, để mua được căn hộ hơn 1,5 tỷ đồng tại đây, gia đình anh phải đi vay cả ngân hàng và người thân quen 1 tỷ đồng, hàng tháng tính ra phải trả lãi ngân hàng hơn 13 triệu đồng mà nhà thì không có để ở. Trong khi đó, phía chủ đầu tư hoàn toàn “im hơi lặng tiếng” và mọi người cũng không biết hiện đang ở đâu.

Trên thực tế, đây không phải là những trường hợp cá biệt. Trong thời gian qua, trên thị trường chứng kiến không hiếm các vụ khách hàng sau khi đóng tiền đầy đủ cho chủ đầu tư mà vẫn không được nhận nhà dù quá thời hạn nhiều năm. Đặc biệt là trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng, hàng loạt dự án dậm chân tại chỗ, chủ đầu tư thì bặt vô âm tín.

Một chuyên gia trong ngành nhìn nhận, tình trạng chủ đầu tư chậm tiến độ, không bàn giao nhà dù đã quá thời hạn trong khi người mua nhà “khóc dở mếu dở” không còn là tình trạng xa lạ. Tại một số dự án đóng tiền 2-3 năm trời vẫn còn chưa xong móng, hoặc thậm chí xây lên vài tầng rồi để đắp chiếu cả vài năm nay. Điều này thực tế gây thiệt hại nhiều hơn cho khách hàng vì tiền đã đóng rồi muốn đòi lại cũng dễ dàng.

Theo Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Đoàn Luật sư TPHCM, những hợp đồng thực hiện dưới dạng hợp đồng góp vốn tại nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng thường “nắm đằng lưỡi” nếu tranh chấp xảy ra.

“Những hợp đồng giao kèo thường cam kết không rõ ràng, phần thua thiệt luôn thuộc về khách hàng. Do đó, người mua căn hộ cần tìm hiểu kỹ về dự án, về uy tín chủ đầu tư, các điều khoản cam kết trên hợp đồng. Đặc biệt, theo quy định mới, khi mua dự án phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư với ngân hàng”, luật sư Nghiêm nói.

Đã có “thuốc giải"

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ 1/11/2015 tới đây sẽ khắc phục được phần nào tình trạng trên. Theo đó, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ràng buộc chủ đầu tư phải cam kết bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ, tránh trường hợp “ôm tiền” của khách hàng rồi bỏ hoang dự án như giai đoạn trước đây.

Nghị định nêu rõ, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Mặc dù có nhiều nhận định lạc quan rằng quy định mới sẽ khiến thị trường vận hành tốt hơn, luật sư Trương Thanh Đức - Chủ công ty Luật BASICO cho rằng, đây là một quy định quá chậm trễ, lẽ ra phải có cách đây chục năm rồi, nhất là trong giai đoạn sốt nóng, người người “nhắm mắt” tranh nhau mua nhà.

Ông Đức cho rằng: “Quy định này có thì cũng tốt nhưng theo đánh giá của tôi là "lúc cần thì không có, lúc có thì không cần lắm". Hiện nay thị trường đang dư thừa cung, khách hàng tự do lựa chọn dự án nên tác động của quy định trên cũng không nhiều, quan trọng là phải làm sao đơn giản hoá thủ tục, ngăn chặn lừa đảo giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn”