Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng: Thị trường bất động sản sẽ được quản lý bằng cả 2 bàn tay

Trao đổi với báo chí bên hành lang Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, 2 dự luật liên quan đến bất động sản sau khi được ban hành sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Bộ trưởng bộ xây dựng, trịnh đình dũng, thị trường bất động sản, quốc hội, phiên họp, tồn kho, phân khúc

Hướng xây dựng 2 luật này rất rõ ràng là phải phát triển thị trường bất động sản cần theo quy hoạch và kế hoạch. Trước đây, thị trường phát triển không theo quy hoạch, nên dẫn đến dư thừa, lãng phí. Các luật này yêu cầu sự phát triển phải theo quy hoạch và kế hoạch, nâng cao quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương, thực hiện cả bàn tay hữu hình và vô hình để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Trước đây, nhà đầu tư cứ có đất là làm dự án, không theo quy hoạch. Nay đầu tư dự án phải theo quy hoạch, sau đó là theo kế hoạch. Có quy hoạch, kế hoạch để chỉ rõ 10, 20, 30 năm tới làm gì. Có như vậy mới tránh được quy hoạch treo, cân đối nguồn lực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng.

Về Luật Nhà ở, Nhà nước sẽ có sự hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội với mục tiêu có nhà ở cho người dân, cụ thể hóa Hiến pháp về quyền có chỗ ở, nhằm giải quyết mối quan hệ giữa phát triển kinh tế và tiến bộ xã hội, nâng cao chất lương cuộc sống cho dân.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản tạo hành lang pháp lý để huy động các nguồn lực phát triển bất động sản, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo lợi ích của người dân và Nhà nước.

Về cân bằng cung cầu trên thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng có dự báo thế nào, thưa ông?

Như tôi đã nói ở trên, việc phát triển nhà ở và thị trường bất động sản phải theo quy hoạch và có kế hoạch. Trách nhiệm của Chính phủ và các địa phương là lập quy hoạch và kế hoạch dựa trên cơ sở cân đối nhu cầu và tiêu dùng của người dân. Việc dự báo cần dựa trên cơ sở thống kê, trên cơ sở đánh giá của mỗi địa phương.

Hiện nay, việc thực thi các chính sách ở địa phương còn nhiều vướng mắc, nhất là việc xây dựng nhà ở, nhiều chính sách bị tắc. Bộ sẽ xây dựng những văn bản hướng dẫn như thế nào để đảm bảo tư tưởng của Luật đi vào cuộc sống, thưa Bộ trưởng?

Nói chung, Luật sẽ tạo ra hành lang pháp lý, tạo chế tài bắt buộc phải thực hiện. Nếu ai sai thì sẽ xử lý.

Có ý kiến cho rằng, chính sách tạo điều kiện xây nhà cho công nhân thuê không hiệu quả như mong đợi, Bộ trưởng nghĩ sao?

Bây giờ chúng ta mới bắt đầu thực hiện, không thể đòi hỏi có kết quả như mong muốn ngay. Để Luật đi vào cuộc sống phải mất thời gian, phải có độ trễ chính sách. Nghị định 188 đã ban hành và chúng ta đang triển khai. Bây giờ có Luật Nhà ở thì hiệu lực sẽ cao hơn, cụ thể hơn. Sau khi Luật ban hành, các nghị định, văn bản hướng dẫn cũng sẽ được ban hành để địa phương áp dụng.

Theo ông, khi đưa chính sách này triển khai ở địa phương, sẽ gặp áp lực gì?

Tất nhiên là có áp lực, bởi đây là việc khó, việc mới mà chúng ta phải làm. Hiện nay, nhiều người dân cũng đã làm nhà cho công nhân thuê, nhưng chưa đủ chuẩn, chất lượng. Vì vậy, rất cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nước để theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định mức giá thuê. Tất cả vấn đề đó sẽ được cụ thể bằng những nghị định, thông tư.



Với tư cách người mua nhà, tôi thấy Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hơi thiên bảo vệ quyền của người kinh doanh, quyền của người mua nhà chưa nói đến nhiều.

Với nhà chung cư, theo quy định của Luật Xây dựng, bao giờ công trình cũng có thời hạn, trong quá trình ở, tòa nhà được sửa chữa như thế nào hay không được sửa chữa? Quản lý vốn 2% giá trị hợp đồng để bảo trì ra sao? Ai, cơ quan nào đứng ra?

Ở các nước, người ta thường thu phí hàng tháng và 5 năm một lần, cơ quan quản lý cho quét vôi tòa nhà, 10 năm kiểm tra an toàn đường điện, 15 năm sửa lại nhà, kiểm tra vấn đề cách nhiệt để tiết kiệm năng lượng… Trong khi Dự thảo Luật chưa quy định rõ về vấn đề này.

Một điểm nữa, chúng ta luôn nói đấu tranh phòng chống tham nhũng, rửa tiền, nhưng toàn bộ giao dịch bất động sản với số tiền rất lớn thì chúng ta gạt vai trò của ngân hàng ra? Ở các nước không có chuyện mua thẳng, mà thanh toán qua ngân hàng.

Hơn nữa, đã là luật về kinh doanh bất động sản thì cần quy định rõ chi phí của dịch vụ môi giới, tư vấn trong Luật, nếu không phải quy định trong pháp lệnh về phí.

Một vấn đề nữa, giờ ta mua nhà chung cư thì được cấp sổ hồng và phải trả một phần tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Vậy sau 70 năm nữa thì xử lý thế nào về quyền sử dụng đất đai. Đây là chỗ cần rút kinh nghiệm, bởi các khu tập thể cao tầng ở Hà Nội như Khu Kim Liên, Nguyễn Công Trứ gần như bế tắc trong việc cải tạo lại.



Theo tôi, thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên bán bàn giao công trình cho bên mua là chưa phù hợp, phải nghiên cứu thêm. Chuyển quyền sở hữu rõ ràng phải qua các cơ quan pháp luật, chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm các thủ tục đăng ký sở hữu cho các hộ đã nộp tiền mua, không thể chỉ giao nhà xong là hết trách nhiệm.

Về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, đề nghị Luật nên quy định công trình đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, riêng với nhà chung cư, nhà hỗn hợp có mục đích để ở, nên quy định phải hoàn thiện phần móng mới được bán. Luật nên nghiên cứu xem xét để phân kỳ mức thu tiền ứng trước tối đa cho phù hợp tiến độ và chi phí thực tế.

Về bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, tôi tán thành quy định, trước khi bán phải ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng. Cần có quy định để khắc phục việc chủ đầu tư sử dụng trái mục đích của tiền ứng trước, tăng giám sát của  ngân hàng đối với chủ đầu tư, bảo đảm sử dụng tiền đúng mục đích.

Cần bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của ngân hàng, chủ đầu tư với khách hàng. Ngân hàng có trách nhiệm trực tiếp, đầy đủ về nghĩa vụ tài chính với người mua khi tòa án phán xử chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, ngân hàng phải bỏ tiền ra trả.


Thực tế, tình trạng người dân góp tiền để mua nhà, chủ đầu tư lấy tiền làm việc khác rồi chẳng bao giờ có nhà rất phổ biến hiện nay. Nhiều chủ đầu tư làm bậy đã phải vào tù. Tại sao lại có hiện tượng này? Có lẽ là vì cái cần quản lý thì chúng ta không quản lý, cái không cần, là dân sự thì lại quản.

Chẳng hạn như việc góp vốn. Góp bao nhiêu phần trăm thì người dân góp họ biết, nhưng tiền góp vào làm gì thì người dân không biết. Đây là chỗ cần phải minh bạch, là điểm cần phải bảo vệ, nhưng lại chưa bảo vệ.

Quy định tại Khoản 5 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản theo tôi cũng rất mơ hồ, hành vi bị cấm: Cấm huy động chiếm dụng vốn trái phép.

Thế nào là huy động trái phép, được phép? Thế nào là chiếm dụng? Ta quy định sử dụng phải đúng mục đích cam kết, nhưng hợp đồng không ghi mục đích thì sao? Quy định như vậy vẫn để lỏng cho người ta lợi dụng tiền bạc của người dân.

Đề nghị sửa lại Điều khoản góp vốn với nội dung như sau: Thứ nhất, tiền góp bắt buộc phải ký gửi tại một ngân hàng và phải được ghi trong hợp đồng. Thứ hai, tiền ký gửi chỉ được giải ngân để thực hiện công trình góp vốn, cấm sử dụng mục đích ngoài công trình. Thứ ba, người góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng và chủ đầu tư thông báo minh bạch việc sử dụng tiền của họ.

Ngoài ra, nên quy định tỷ lệ góp vốn lần đầu tối đa là 30% để nhà đầu tư không thể tay không bắt giặc và chốt tỷ lệ nộp tối đa 95% cho đến khi được cấp giấy tờ về quyền sử hữu nhà ở. Còn lại để dân sự thương lượng.



Dự thảo Luật Nhà ở quy định nhà ở là công trình xây dựng nhằm mục đích để ở hoặc sinh hoạt, nhưng thực tế, nhà ở không chỉ là ở mà có thể sử dụng cho thuê, kinh doanh… và những việc khác, những mục đích mà pháp luật không cấm. Hơn nữa, quy định về quyền thì chủ sở hữu có quyền sử dụng để ở và các mục đích khác, do đó đề nghị quy định lại thế nào là nhà ở.

Về phát triển nhà ở tái định cư, Dự thảo mới quy định nguyên tắc xác định trách nhiệm, quyền của cơ quan nhà nước, mà chưa có quy định nào nhằm tạo điều kiện người dân tham gia vào quá trình xây dựng nhà tái định cư nhất là các dự án ở nông thôn, miền núi. Thực tế, nhiều dự án tái định cư ở miền núi xảy ra tình trạng không phù hợp dẫn đến thắc mắc, khiếu nại… kéo dài.